Gemeindliches Vorkaufsrecht

Baurecht, Immobilienrecht, Grundstücksrecht...
Wo liegen die Unterschiede? was gilt es zu beachten?
Die Kanzlei Becker-Baurecht informiert.

Das gemeindliche (öffentlich-rechtliche) Vorkaufsrecht ist das Recht der Gemeinde, ein Grundstück zu den in einem Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Konditionen selbst zu erwerben, geregelt ist dies im Baugesetzbuch (§§ 24 bis 28 BauGB). Das gemeindliche Vorkaufsrecht bedeutet nichts anderes, als dass die Kommunen sich zwischen Käufer und Verkäufer drängen und die Immobilie zu den zwischen den Vertragsparteien ausgehandelten Konditionen in ihr Eigentum bringen.

Mehr und mehr Städte und Gemeinden machen Gebrauch von ihrem Vorkaufsrecht, um sich lukrative Immobilien zu sichern. Mit der Begründung der Sicherung von bezahlbarem Wohnraum sollen diese Möglichkeiten nun sogar noch erweitert werden. Erhebliche Nachteile für Besitzer in Ballungsräumen wären die Folge. Besonders üppig machten Städte und Gemeinden in letzter Zeit dort davon Gebrauch, wo Wohnraum knapp und teuer ist: in den Großstädten.

Doch das "gesetzliche Vorkaufsrecht" ist kein Freifahrtschein für uneingeschränkten Zugriff auf zu veräußernde Immobilien. Es gibt Ausnahmen und Bedingungen welche erfüllt sein müssen. Um den Immobilienverkäufer aus seinem Kaufvertrag zu drängen, müssen triftige Gründe gegeben sein.

Die genauen Gründe hängen ab vom jeweiligen Einzelfall. Unpräzise formuliert gilt, dass zur Ausübung des Vorkaufrechts ein erhebliches Interesse von Seiten der Allgemeinheit bestehen muss. Nur dann haben die privaten Interessen von Immobilienkäufer und -verkäufer in den Hintergrund zu treten.

Der klassische Fall für die berechtigte Ausübung des Vorkaufrechts, der auch immer wieder als Beispielfall in juristischen Seminaren auftaucht, ist das Krankenhaus, das bei seiner räumlichen Ausdehnung an seine Grenzen gestoßen ist, sodass der Kauf eines benachbarten Grundstücks ein erhebliches Interesse der Allgemeinheit darstellt.

Ein in der aktuellen Rechtsprechung gerade in letzter Zeit immer häufiger auftauchender Streitpunkt ist die Umwandlung von billigem Wohnraum in boomenden Stadtvierteln in teure Eigentumswohnungen (Gentrifizierung). Ein klares No-Go beim gesetzlichen Vorkaufsrecht läge dann vor, wenn das Objekt als Kapitalanlage für die Gemeinde gesichert werden soll.

Das Vorkaufsrecht ist fristgebunden, nach § 28 Abs. 2 BauGB muss es binnen 2 Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags an die Gemeinde ausgeübt werden.

Juristisch gesehen stellt die Ausübung des Vorkaufrechts ein sog. Verwaltungsakt dar. Für Käufer bzw. Verkäufer besteht die Möglichkeit dagegen vorzugehen darin, dagegen Widerspruch einzulegen und den Weg der Anfechtungsklage zu gehen.

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