Bauvertrag

Definition des Bauvertrages (§ 650 a BGB)

Im Zuge der Neuregelungen hat der Gesetzgeber erstmals eine Definition eines Bauvertrages gesetzlich normiert. Gemäß § 650a BGB ist danach:

"ein Bauvertrag ein Vertrag für die Herstellung, Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon" und "der Vertrag über eine Instandsetzung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn der Vertrag für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist".

Ein Bauvertrag ist daher nur bei Neuerrichtung oder wesentlichen Änderungen an einem Gebäude relevant. Die im Folgenden dargestellten speziellen Reglungen zum Bauvertrag ergänzen lediglich die allgemein für das Werk- und Bauvertragsrecht nach BGB getroffenen Vorschriften wie die Abnahme der Leistungen nach § 640 BGB und Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme nach § 650g BGB und die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB.

Anordnungsrecht des Auftraggebers (§ 650 b BGB)

Als weitere Neuregelung hat der Gesetzgeber ein Anordnungsrecht des Auftraggebers ins Gesetz aufgenommen. Obwohl in der Praxis praktische Änderungen keine Seltenheit darstellen, gab es bislang keine gesetzliche Regelung dazu. Nun kennt das Gesetz zwei Varianten des Anordnungsrechts, nämlich:

Variante 1:

Der vereinbarte Werkerfolg wird durch den Auftraggeber einseitig geändert. (Beispiel: Die Verlegung eines Teppichbodenbelages wird geändert in Verlegung von Parkettboden.)

Variante 2:

Änderungen, die zur Erfüllung eines vereinbarten Werkerfolges technisch notwendig sind. (Beispiel: Aufgrund von Rissen im Estrich muss eine Rissbeseitigung erfolgen.)

Der Unternehmer ist verpflichtet, ein kostenloses Angebot über die Mehr- und Mindervergütung zu erstellen. Dieses Angebot dient sodann als Grundlage für Änderungen des Vertrages und die Neugestaltung der Kosten.

Wenn es zu keiner Einigung kommt, kann der Auftraggeber einseitig anordnen, dass die gewünschte Leistung ausgeführt wird. Sofern der Bauherr einseitig Änderungswünsche anordnet, ist der Unternehmer verpflichtet, diesen Anordnungen nachzukommen und die Leistung auszuführen. Als Verhandlungszeitraum sieht der Gesetzgeber 30 Tage nach Zugang der Änderungswünsche des Bauherren vor. Ausnahme: Eine gesetzliche Ausnahme liegt vor, wenn dem Betrieb die Ausführung unzumutbar ist. Eine Legaldefinition regelt der Gesetzgeber nicht, jedoch liegt ein solcher Fall unter anderem vor, wenn dem Betrieb die Ausführung mangels Einrichtung nicht möglich ist. Die Beweislast der Unzumutbarkeit trägt der Betrieb.

Beispiel:
Der Betrieb ist auf Verlegung von PVC-Bodens spezialisiert und soll nun Parkettarbeiten durchführen.

Achtung:
Technisch notwendige Änderungen kann der Unternehmer jedoch nicht ablehnen (Beispiel: Aufbringen einer Sperrschicht, die vorher nicht geplant war).

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3.) Vergütungsanpassung bei einseitigen Anordnungen des Auftraggebers (§ 650 c BGB)

Eine Regelung zur Vergütungsanpassung beinhaltet der § 650c BGB, der zur Anwendung kommt, sofern sich die Vertragsparteien im Falle einer einseitigen Anordnung des Auftraggebers, nicht einvernehmlich über einen neuen Preis einigen konnten. Die Mehr - oder Mindervergütung richtet sich in einem solchen Fall nach den "tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für die allgemeinen Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn". Dadurch ist eine Kostenaufstellung auf Grundlage von tatsächlichen Kosten möglich und vorteilhaft für die Fälle, in denen Betriebe Angebote unterbreitet haben, die nicht auskömmlich sind. Der "schlechte" Preis muss folglich nicht fortgeführt werden. Weiterhin kann auch auf hinterlegte Urkalkulationen zurückgegriffen werden. Obwohl eine Erstellung einer solchen Urkalkulation bisher in der Praxis nicht gängig ist, könnten künftig mehr Auftraggeber davon Gebrauch machen.

Im Rahmen von Streitigkeiten über Abschlagszahlungen nach Änderung des Vertrages, darf der Unternehmer 80 % seiner im Angebot geforderten Vergütung in einer Abschlagszahlung verlangen. Eine solche Zahlung hat der Auftraggeber vorbehaltlich einer späteren anderen gerichtlichen Entscheidung zu leisten. Möchte der Unternehmer bei Abschlussrechnungen 100% des Rechnungsbetrages erhalten, so muss die Vergütungshöhe prüfbar dargelegt werden. Jedoch wird dem Auftraggeber die Möglichkeit eingeräumt, Kürzungen vorzunehmen. Alternativ dazu kann der Unternehmer stattdessen 80 % der Vergütung aus seinem Nachtragsangebot abrechnen, die restlichen 20 % werden erst nach der Abnahme fällig. Es besteht dann die Vermutung, dass dem Unternehmer tatsächlich 80 % der im Nachtragsangebot genannten Mehrvergütung zustehen.

Hält der Auftraggeber den Betrag zu hoch, steht ihm die Möglichkeit zu, im Wege einer einstweiligen Verfügung eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen. Unter einer einstweiligen Verfügung ist ein Rechtsmittel zu verstehen, welches dann zur Anwendung kommt, wenn eine Eilentscheidung innerhalb weniger Tag ergehen muss. Von diesem Rechtsmittel kann der Unternehmer auch Gebrauch machen, wenn eine Streitigkeit darüber besteht, ob überhaupt eine Mehrvergütung geschuldet wird.

Neu ist auch die Einrichtung von Baukammern in den Landgerichten. Dort ist eine kurzfristige (vorläufige) Entscheidung auch während der Bauphase einholbar. Das Gericht würde über den vorläufigen Vergütungsanspruch entscheiden und dabei prüfen, ob beispielsweise ein Anspruch auf Mehrvergütung bestehen könnte. Die Kosten dafür hat der Auftragnehmer zu zahlen. Im Rahmen eines weiteren Verfahrens nach Abschluss des Bauvorhabens wird dann die Berechtigung des Anspruchs aus der vorläufigen Entscheidung geprüft.

Dem Unternehmer entsteht somit die Möglichkeit, Zahlungen kurzfristig und während der Bauphase zu erhalten.

4.) Sicherungshypothek (§ 650e BGB)

Mit der Sicherungshypothek hat der Unternehmen die Möglichkeit für offene Werklohnforderungen als Absicherung eine Hypothek in das Grundbuch eintragen zu lassen. Im Vergleich zu der vorherigen Regelung wird lediglich der Anwendungsbereich erweitert.

5.) Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB)

Jeder Unternehmer kann von seinem Auftraggeber eine Sicherheit in Höhe des Auftragswertes zzgl. 10 % für Nebenkosten beanspruchen (abzüglich erhaltener Zahlungen). Bisher konnten Bauhandwerkersicherungen nicht bei öffentlichen Auftraggebern oder bei privaten Bauherren für Tätigkeiten an einem Einfamilienhaus gefordert werden. Der Gesetzgeber hat im Zuge der Neuregelungen weiterhin den öffentlichen Auftraggeber ausgeschlossen aber auch Bauhandwerkersicherungen bei Verbraucherverträgen (§ 650i BGB) und Bauträgerverträgen (§ 650u BGB). Zusammenfassend bedeutet dies, dass bei Verträgen, die nicht einen Neubau oder eine Komplettsanierung zum Inhalt haben, auch von Verbrauchern künftig eine Bauhandwerkersicherung verlangt werden darf.

6.) Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme (§ 650g BGB)

Neu ist im Gesetz auch der Anspruch auf eine Zustandsfeststellung des Werkes. Einer solchen bedarf es, wenn der Auftraggeber die Abnahme verweigert. Dann besteht das Recht des Unternehmers eine gemeinsame Zustandsfeststellung zu verlangen. Den Auftraggeber trifft sodann eine Mitwirkungspflicht., damit der Zustand des Werkes zum Zeitpunkt des Abnahmeverlangens auch dokumentiert wird. Vorteilhaft ist eine solche Konstellation für beide Seiten. Dem Auftraggeber ist es nämlich so möglich, eine Wohnung beispielsweise weiterhin benutzen zu können. Beschädigungen und Veränderungen würden nach der Zustandsfeststellung dann zu Lasten des Auftraggebers vermutet, was zur Sicherheit des Auftragnehmers führt. Achtung: Eine Zustandsfeststellung ersetzt jedoch nicht die Abnahme! Errichtet soll eine gemeinsame Zustandsfeststellung mittels eines Protokolls, welches Datum und Unterschrift beider Vertragsparteien beinhalten muss.

Verweigert der Auftraggeber eine solche Mitwirkung, so kann der Auftragnehmer eine solche einseitig durchführen. Erforderlich ist dafür, dass dem Auftraggeber eine angemessene Frist zur Zustandsfeststellung gesetzt wird. Lässt dieser die Frist verstreichen, kann der Auftragnehmer den Zustand der Leistung einseitig feststellen. Über diese Feststellung soll dann der Auftraggeber durch Erhaltung des Protokolls informiert werden.

Zur Entrichtung der Vergütung regelt der § 650g BGB, dass neben einer Abnahme auch eine prüffähige Schlussrechnung des Auftragnehmers vorliegen muss. Dabei wird vermutet, dass eine Schlussrechnung prüffähig und fällig ist, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und auch für den Auftraggeber nachvollziehbar ist. Erhebt der Auftraggeber innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Schlussrechnung keine Einwendungen, gilt diese auch als prüffähig. Falls Einwendungen eingebracht werden, müssen diese sich konkret auf bestimmte Schlussrechnungspositionen beziehen.