Der rechtssichere Bauträgervertrag

Definition des Bauträgervertrags (§ 650 u BGB)

Mit der Reform des Bauvertragsrechts hat der Gesetzgeber dem Bauträgervertrag erstmals einen eigenen Teil im BGB gewidmet. Gemäß § 650 u BGB ist:

"ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen."

Der Bauträgervertrag beinhaltet also eine Doppelnatur, denn er umfasst hinsichtlich des Bauwerks neben der Herstellungspflicht auch die Pflicht zur Eigentumsübertragung. Der Unternehmer, der das Objekt zum gewerbsmäßigen Vertrieb herstellt, ist der Bauträger. Sein Vertragspartner wird als Erwerber oder auch als Käufer bezeichnet.

Arten des Bauträgervertrags

Die drei praxisrelevantesten Arten des Bauträgervertrags sind: der Kauf von neu gebauten Eigentumswohnungen, der Kauf von Grund auf sanierten und modernisierten Altbau-Eigentumswohnungen und der Kauf von neu gebauten Häusern (oft Einfamilienhäuser) mitsamt Grundstück.

Wichtig:
Der Bauträgervertrag zwischen Unternehmer und Erwerber kann dabei entweder vor, während oder erst nach Abschluss der Bauarbeiten geschlossen werden. Insoweit wird zwischen Bestellbau und Vorratsbau unterschieden. Beim Bestellbau wird zunächst der Vertrag zwischen Unternehmer und Erwerber über das Grundstück und den zu errichteten Neubau geschlossen und erst im Anschluss daran mit dem Bau begonnen. Im Rahmen eines Vorratsbaus wird das Bauprojekt hingegen erst während des Bauablaufs oder nach Fertigstellung an einen Erwerber veräußert.

3.) Wann liegt kein Bauträgervertrag vor?

Ein Bauträgervertrag liegt eben dann nicht vor, wenn der Eigentümer eines Grundstücks auf diesem ein Haus errichten möchte. In diesem Fall wird ein Bauvertrag geschlossen. Auch der Erwerb einer gebrauchten Immobilie stellt keinen Bauträgervertrag dar, sondern entspricht in der Regel einen Kaufvertrag. Die Abgrenzung der Verträge ist für beide Vertragsparteien von großer Bedeutung, da sich die jeweiligen Rechte und Pflichten aus dem Vertragstyp ergeben.

4.) Formerfordernis des Bauträgervertrags

Durch die Doppelnatur des Bauträgervertrags (Herstellungs- und Eigentumsübertragungspflicht am Bauwerk) bedarf dieser zu seiner Wirksamkeit immer der notariellen Beurkundung.

5.) Praxistipp: Die Baubeschreibung

In der Praxis spielt beim Bauträgervertrag die Bau- und Leistungsbeschreibung eine überragende Rolle und gibt häufig Anlass für Streit während oder nach Abschluss der Bauphase. Die Baubeschreibung umfasst eine detaillierte Aufstellung über die Ausstattungs- und die Ausfertigungsmerkmale eines Bauvorhabens. Als Teil des Bauträgervertrages ist die Baubeschreibung notariell zu beurkunden. Gerade beim Auftragsbau, ist es für die Erwerber oft eine große Herausforderung sich vorzustellen, wie die fertige Immobilie später einmal aussieht und wie sie im Detail ausgestattet ist. Auch beim Vorratsbau kann der Erwerber regelmäßig noch über die Ausstattung von Küche und Bad, die Gestaltung der Wände und die Art und Ausführung der Fußböden mitentscheiden. Ähnlich wie beispielsweise beim Neuwagenkauf machen dann die Extras den Unterschied in Ausstattung und Preis. Um von vornherein Enttäuschungen und teure Nachträge zu vermeiden, sollten Bauträger und Erwerber vor Vertragsabschluss möglichst genau festlegen, welche Leistungen von der Baubeschreibung umfasst und welche Leistungen vom Kunden gewünscht sind.